上海老破小最近跌狠了配资平台股票。
浦东陆家嘴附近，塘桥、潍坊、成交价都开始进入3字打头。
浦西内环，老破小都不要100万了。
非XQ老破小和强势XQ老破小集体“塌方”。
回溯上海楼市本轮下跌历程，2023年6月至今，已经持续跌了27个月。
分产品来看，从老破小先开始跌，传导老破大，再到次新房。
今年年初，先跌的老破小已经有止跌企稳的趋势。
如今企稳失败，开启了新一轮下跌。
老破小房价跌回十年前
2024年，100多万的老破小还会让人觉得不可思议。
2025年，100万的老破小已经刺激不到大家了。
现在上海内环的老破小，价格已经降到了两位数。
浦西内环边，杨浦黄兴公园板块，88万就能买一套老破小。
内江一村的老破小，挂牌价格也来到了100万以下。
浦东这边，北蔡的玉兰小区，最新成交单价跌至3.6万/平。
陆家嘴附近，塘桥、潍坊、成交价都开始进入3字打头。
上海二手房价进入深度调整阶段，老破小正在加速贬值。
浦东北蔡芳雅苑，价格跌回2015年。
在浦西，连这种2005年的商品房都轮到到和老破小同档次了。
世界路91弄，价格也回到了2015年。
内环都这样了，外环和远郊的老破小更惨。
在金山新城、崇明陈家镇，不到30万就能买个2室1厅了。
老破小再次陷入“跌跌不休”的困境，不仅仅是供需失衡造成的。
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老破小为什么跌那么惨？
上海老破小开启新一轮下跌，是由多方面原因造成的。
首先是价格必须要回调。
市场没有企稳，大家都在跌，你老破小价格上去了也得跌下来。
年初升学季，XQ老破小和有拆迁预期的老破小价格跳涨。
后面动迁预期落空，升学季退潮，这些小区的价格快速下跌，进一步加剧了市场的波动。
其次是大众对房子的认知在扭转。
之前上海房价涨得凶猛，都把房子当资产。
现在房子的金融属性退化，回归居住属性。
说起居住，过去上海房子供应量小，大家都去住老破小也不奇怪。
但现在好房子一批接着一批，高收入人群也不愿再为老破小买单。
比起空间逼仄，环境潮湿的老破小。
他们更倾向于郊区的次新房，或者近郊带电梯的动迁房。
这些房子不仅价格相对便宜，居住体验也更好。
自然会截走部分刚需购买力。
另外，政府对老破小的态度也变了。
徐汇江南新村的动迁会议纪要爆出来，以后上海拆迁拿现金的日子可能到头了。
之前大家买老破小赌拆迁，说不定还能一夜暴富。
现在上海各区响应高层定调，都在搞原拆原建，自主更新。
老破小无疑又损失了一批博拆迁的投资客。
老破小还值不值得买？
当然，老破小跌得很，并不代表老破小就不值得买。
90万的甘泉宜川，板块就算有再多不利因素，绝对地段放在这里，也是很有性价比的。
就拿北蔡来说，30年房龄的芳雅苑，价格回到了2015年。
这种67平的两室一厅，南北通户型，200多万就能上车。
哪个刚需看了不心动？
老破小价格跌下去了，成交量也上来了。
2025年上半年，上海300万以下的老破小成交占比高达51.6%。
低总价的老破小，是真实世界需求最多的刚需产品。
根据我们跟踪的数据来看，全上海内环内，以及长风和金杨，一大半的老破小都卖掉了。
只要价格到位，去化非常快。
绝对的地段优势摆在这里，周边配套设施又齐全。
三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。
总价低、地段好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改。
对老年人来说，户型小，配置好，看病就医方便，非常适合养老；
对中年人来说，市区都是顶级学校，教育是头等大事，一切为了孩子；
对年轻上班族来说，通勤便利、生活配套成熟、100万就能上车，还要啥自行车。
市面上很多100多万的老破小，又在内环边上，租金随随便便就是3000块，年租金就是3.5万，租金回报率超过2.5%。
已经超过银行的2个点定存利息了。
从我们在一线的卖房师反馈来看，现在市中心1-4楼的老破小，南北通的2房户型，非常抢手。
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买老破小也有风险
目前市面上价格跌回10年前的老破小不在少数，刚需已经蠢蠢欲动。
但我想说的是，买老破小同样有很多风险点：
1）房子残值衰减，房价可能继续跌。
如果买老破小是奔着收租去的，在确定房价不跌，本金不损失的情况下，完全没毛病。
但房价还会跌多久，什么时候能稳住，现在确实不好说。
在外地，房子越老越难卖，原因是不仅房子老了，地段价值也会随着规划改变。
在上海，市区的地段价值虽然有保障，但也改变不了老破小的终局。
2）老破小并不好卖。
老破小的卖房周期普遍在半年以上，有的挂牌一两年也卖不掉。
尤其是40平以上的1房，极其难卖。
倒不是因为缺少买家，而是买家大刀砍得太凶，房东价格迟迟降不到位。
买家预算本身不高，老破小也槽点多多。
不过，预算100多万，想在上海买房，确实没有太多的选择。
要么远郊金山奉贤崇明，进一趟市区来回要花三个小时。
要么买个商住公寓，水电商用，交易税费贵的要死，流到性也差的不行。
要么就是我们今天所说的20-30平的市区老破小，算是各种选项中最好的一个选择了。
当然房子硬伤肯定也不少。
粗略统计，这些100多万的市区老破小，房龄30年以上占比超过8成。
年代久远，户型奇葩，朝向不正，1楼顶楼居多，甚至还有厨卫不成套，分门的……
小结
近些年，老破小在上海楼市的话语权越来越弱。
未来好房子越造越多，存量二手房的厮杀只会更严重。
所以不管你买老破小是投资还是自住，都建议你买房时有一个下家思维。
你要想一下以后你卖房的时候，这个房子好不好卖。
远郊那些“看不到未来”的老破小千万别买，范围尽量在中环内。
最好选择90年代以后的，带有产业，强势XQ等硬核属性。
如果你实在拿不定主意，可以联系我们，无论买房卖房都能给到你专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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