
上海老破小最近跌狠了配资平台股票。
浦东陆家嘴附近,塘桥、潍坊、成交价都开始进入3字打头。
浦西内环,老破小都不要100万了。

非XQ老破小和强势XQ老破小集体“塌方”。
回溯上海楼市本轮下跌历程,2023年6月至今,已经持续跌了27个月。
分产品来看,从老破小先开始跌,传导老破大,再到次新房。
今年年初,先跌的老破小已经有止跌企稳的趋势。
如今企稳失败,开启了新一轮下跌。

老破小房价跌回十年前
2024年,100多万的老破小还会让人觉得不可思议。
2025年,100万的老破小已经刺激不到大家了。
现在上海内环的老破小,价格已经降到了两位数。
浦西内环边,杨浦黄兴公园板块,88万就能买一套老破小。

内江一村的老破小,挂牌价格也来到了100万以下。

浦东这边,北蔡的玉兰小区,最新成交单价跌至3.6万/平。

陆家嘴附近,塘桥、潍坊、成交价都开始进入3字打头。
上海二手房价进入深度调整阶段,老破小正在加速贬值。
浦东北蔡芳雅苑,价格跌回2015年。

在浦西,连这种2005年的商品房都轮到到和老破小同档次了。
世界路91弄,价格也回到了2015年。

内环都这样了,外环和远郊的老破小更惨。
在金山新城、崇明陈家镇,不到30万就能买个2室1厅了。

老破小再次陷入“跌跌不休”的困境,不仅仅是供需失衡造成的。
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老破小为什么跌那么惨?
上海老破小开启新一轮下跌,是由多方面原因造成的。
首先是价格必须要回调。
市场没有企稳,大家都在跌,你老破小价格上去了也得跌下来。
年初升学季,XQ老破小和有拆迁预期的老破小价格跳涨。
后面动迁预期落空,升学季退潮,这些小区的价格快速下跌,进一步加剧了市场的波动。
其次是大众对房子的认知在扭转。
之前上海房价涨得凶猛,都把房子当资产。
现在房子的金融属性退化,回归居住属性。
说起居住,过去上海房子供应量小,大家都去住老破小也不奇怪。
但现在好房子一批接着一批,高收入人群也不愿再为老破小买单。
比起空间逼仄,环境潮湿的老破小。
他们更倾向于郊区的次新房,或者近郊带电梯的动迁房。
这些房子不仅价格相对便宜,居住体验也更好。
自然会截走部分刚需购买力。
另外,政府对老破小的态度也变了。
徐汇江南新村的动迁会议纪要爆出来,以后上海拆迁拿现金的日子可能到头了。

之前大家买老破小赌拆迁,说不定还能一夜暴富。
现在上海各区响应高层定调,都在搞原拆原建,自主更新。

老破小无疑又损失了一批博拆迁的投资客。

老破小还值不值得买?
当然,老破小跌得很,并不代表老破小就不值得买。
90万的甘泉宜川,板块就算有再多不利因素,绝对地段放在这里,也是很有性价比的。

就拿北蔡来说,30年房龄的芳雅苑,价格回到了2015年。
这种67平的两室一厅,南北通户型,200多万就能上车。
哪个刚需看了不心动?

老破小价格跌下去了,成交量也上来了。
2025年上半年,上海300万以下的老破小成交占比高达51.6%。
低总价的老破小,是真实世界需求最多的刚需产品。
根据我们跟踪的数据来看,全上海内环内,以及长风和金杨,一大半的老破小都卖掉了。
只要价格到位,去化非常快。
绝对的地段优势摆在这里,周边配套设施又齐全。
三甲医院、顶级商圈、学校公园,不疾不徐10分钟步行。
总价低、地段好、配套成熟、租金回报率高,运气好还能遇到拆迁旧改。
对老年人来说,户型小,配置好,看病就医方便,非常适合养老;
对中年人来说,市区都是顶级学校,教育是头等大事,一切为了孩子;
对年轻上班族来说,通勤便利、生活配套成熟、100万就能上车,还要啥自行车。
市面上很多100多万的老破小,又在内环边上,租金随随便便就是3000块,年租金就是3.5万,租金回报率超过2.5%。
已经超过银行的2个点定存利息了。

从我们在一线的卖房师反馈来看,现在市中心1-4楼的老破小,南北通的2房户型,非常抢手。
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买老破小也有风险
目前市面上价格跌回10年前的老破小不在少数,刚需已经蠢蠢欲动。
但我想说的是,买老破小同样有很多风险点:
1)房子残值衰减,房价可能继续跌。
如果买老破小是奔着收租去的,在确定房价不跌,本金不损失的情况下,完全没毛病。
但房价还会跌多久,什么时候能稳住,现在确实不好说。
在外地,房子越老越难卖,原因是不仅房子老了,地段价值也会随着规划改变。
在上海,市区的地段价值虽然有保障,但也改变不了老破小的终局。
2)老破小并不好卖。
老破小的卖房周期普遍在半年以上,有的挂牌一两年也卖不掉。
尤其是40平以上的1房,极其难卖。
倒不是因为缺少买家,而是买家大刀砍得太凶,房东价格迟迟降不到位。
买家预算本身不高,老破小也槽点多多。
不过,预算100多万,想在上海买房,确实没有太多的选择。
要么远郊金山奉贤崇明,进一趟市区来回要花三个小时。

要么买个商住公寓,水电商用,交易税费贵的要死,流到性也差的不行。
要么就是我们今天所说的20-30平的市区老破小,算是各种选项中最好的一个选择了。
当然房子硬伤肯定也不少。
粗略统计,这些100多万的市区老破小,房龄30年以上占比超过8成。
年代久远,户型奇葩,朝向不正,1楼顶楼居多,甚至还有厨卫不成套,分门的……


小结
近些年,老破小在上海楼市的话语权越来越弱。
未来好房子越造越多,存量二手房的厮杀只会更严重。
所以不管你买老破小是投资还是自住,都建议你买房时有一个下家思维。
你要想一下以后你卖房的时候,这个房子好不好卖。
远郊那些“看不到未来”的老破小千万别买,范围尽量在中环内。
最好选择90年代以后的,带有产业,强势XQ等硬核属性。
如果你实在拿不定主意,可以联系我们,无论买房卖房都能给到你专业的建议。
注:该篇文章仅代表个人见解,不构成交易建议。

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